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新华网北京5月28日电今年的政府工作报告明确了3.9万套老住宅区改造目标。在一系列配套政策的推动下，社会资本参与社区改造，将推动老社区改造破冰。壳牌研究院指出，旧住宅区改造可刺激1万亿以上投资，提高现有房地产价值，优化城市人口分布结构，增强中心城市经济活力。近40%的老住宅区都有20多年的历史。北京和上海的老住宅区最大的空间符合住房和城乡建设部的标准。全国共有17万个旧住宅区要改造，建筑面积40亿平方米。

据《造壳词典》数据显示，重点20个城市的备案社区数量为15.39万个，其中20年以上的老社区5.96万个，占总数的近40%。从数量上看，老社区最多的三个城市是上海、成都和北京。老社区分别为14000个、5200个和5100个。从老社区所占比例来看，存量占比最高的三个城市是上海、济南和北京。20年以上老年社区的比例分别为61%、49%和47%，从绝对数量和比例来看，北京和上海的住房老龄化形势更加严峻。

正是这类城市面临着更大的住房需求缺口和更强的优质住宅需求。今后，老小区改造的推进力度将更大。北京市80%以上的老社区位于城市六区，60%的无电梯老社区普遍集中在城市老城区。以北京为例，80%以上的老社区位于土地宝贵的城市六区，近60%的老社区位于西城区。根据《贝壳建筑辞典》的数据，北京约有5100个20年以上的老住宅区，涉及房屋243万套。从区位分布来看，北京市64%的存量房位于城市六区，而老城区82%的存量房集中在城市六区。

西城区老房子比例高达58%，居全市首位。海淀区、东城区、石井区的老房子约占47%。资料图：北京城区老房子比例来源：壳牌研究院老住宅区居住空间普遍有限，配套环境差。根据近5年的贝壳交易数据，北京市20年及以上房屋建筑面积60平方米以下的占46%，90平方米以下的占90%，120平方米以上的仅占4%。老房子的居住空间普遍拥挤。资料图：近5年北京市链家不同建筑龄住宅面积分布来源：根据壳牌研究院《壳牌建筑辞典》数据显示，北京现有住宅小区中，有近60%的小区有电梯，而20岁及以上的老居民区只有34%有电梯，超过60%的居民区没有电梯。

此外，16%的老居民区没有集中供暖，20%的老居民区绿化率不足（低于30%）。北京现有住宅区中只有12%没有门禁系统，而老住宅区只有26%。旧住宅区一般不分人和车。停车位比例小于1的旧住宅小区比例超过70%。40%的旧住宅物业不合格。老房子20年来的减少量是第二套新房子的三倍多。北京市旧住宅区以核心区为主，价值较高。但由于目前居住条件较差，导致老住宅区价格在下行周期中出现较大幅度的下跌，造成流通困难和资源浪费的恶性循环。

老小区抗价格能力差，流通性差。在本轮下行周期中，石景山区建筑龄大，无其他资源，排名为。