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新华网北京5月28日电今年的政府工作报告明确了3.9万套老住宅区改造目标。在一系列配套政策的推动下,社会资本参与社区改造,将推动老社区改造破冰。壳牌研究院指出,旧住宅区改造可刺激1万亿以上投资,提高现有房地产价值,优化城市人口分布结构,增强中心城市经济活力。近40%的老住宅区都有20多年的历史。北京和上海的老住宅区最大的空间符合住房和城乡建设部的标准。全国共有17万个旧住宅区要改造,建筑面积40亿平方米。
据《造壳词典》数据显示,重点20个城市的备案社区数量为15.39万个,其中20年以上的老社区5.96万个,占总数的近40%。从数量上看,老社区最多的三个城市是上海、成都和北京。老社区分别为14000个、5200个和5100个。从老社区所占比例来看,存量占比最高的三个城市是上海、济南和北京。20年以上老年社区的比例分别为61%、49%和47%,从绝对数量和比例来看,北京和上海的住房老龄化形势更加严峻。
正是这类城市面临着更大的住房需求缺口和更强的优质住宅需求。今后,老小区改造的推进力度将更大。北京市80%以上的老社区位于城市六区,60%的无电梯老社区普遍集中在城市老城区。以北京为例,80%以上的老社区位于土地宝贵的城市六区,近60%的老社区位于西城区。根据《贝壳建筑辞典》的数据,北京约有5100个20年以上的老住宅区,涉及房屋243万套。从区位分布来看,北京市64%的存量房位于城市六区,而老城区82%的存量房集中在城市六区。
西城区老房子比例高达58%,居全市首位。海淀区、东城区、石井区的老房子约占47%。资料图:北京城区老房子比例来源:壳牌研究院老住宅区居住空间普遍有限,配套环境差。根据近5年的贝壳交易数据,北京市20年及以上房屋建筑面积60平方米以下的占46%,90平方米以下的占90%,120平方米以上的仅占4%。老房子的居住空间普遍拥挤。资料图:近5年北京市链家不同建筑龄住宅面积分布来源:根据壳牌研究院《壳牌建筑辞典》数据显示,北京现有住宅小区中,有近60%的小区有电梯,而20岁及以上的老居民区只有34%有电梯,超过60%的居民区没有电梯。
此外,16%的老居民区没有集中供暖,20%的老居民区绿化率不足(低于30%)。北京现有住宅区中只有12%没有门禁系统,而老住宅区只有26%。旧住宅区一般不分人和车。停车位比例小于1的旧住宅小区比例超过70%。40%的旧住宅物业不合格。老房子20年来的减少量是第二套新房子的三倍多。北京市旧住宅区以核心区为主,价值较高。但由于目前居住条件较差,导致老住宅区价格在下行周期中出现较大幅度的下跌,造成流通困难和资源浪费的恶性循环。
老小区抗价格能力差,流通性差。在本轮下行周期中,石景山区建筑龄大,无其他资源,排名为。